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優化建築設計 締造可持續建築環境

第5章 - 香港可供考慮的解決方案和討論要點

5.1 前言

 

為回應公眾對建築環境議題的關注,我們在1. 可持續建築設計指引; 2. 對總樓面面積寬免的管制;及 3. 具能源效益的建築設計和裝置三大範疇提供下述多項建議以供討論:

5.2 可持續建築設計指引

5.2.1

政府正考慮多個方案,以推廣進一步的可持續建築設計指引,尤其集中於:

a)

個別大型發展項目的建築物間距;

b)

個別發展項目在狹窄街道後移;及

c)

增加樓宇發展項目的綠化比例。

有關建議措施的資料詳述如下:

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建築間距

5.2.2

此方案建議大型發展項目內的樓宇和正面外牆較闊的建築物之間相隔適當的距離,以確保與毗鄰建築物之間能保持空氣流通。同時也應鼓勵其他改善建築物讓空氣流通的程度的相關措施(即樓宇的通風洞/槽或其他開口),這些設施亦能促進通過及環繞建築物的空氣流動,改善周邊的空氣質素。

5.2.3

這項建議更能改善行人環境和鄰近建築的景觀視野,同時降低區內溫度。

5.2.4

我們必須考慮如何推行以上措施及潛在的影響,例如,增加建築間距可能會減低設計彈性、發展項目規模、土地發展潛力及建築物有蓋空間的面積,以致降低空間設計的靈活性。

5.2.5

如圖10所示,方案建議地盤面積大於2公頃的或連續闊度超過60米的建築物,須留有相當於建築物正面外牆總面積20%至33.3%的間隔空間。

 

圖 10 - 建築間距
圖 10 - 建築間距

表 2 - 建築間距的利弊

 

利(得益)

弊(代價)

經濟層面

空氣質素較佳,有助優化健康生活,從而減少醫療開支

提供優質住宅

提升物業價值

改善城市形象,吸引更多海外投資

設計彈性,發展項目規模或土地發展潛力會減少

如果可建單位減少,物業市場供應可能受到影響

社會層面

較優美的街道環境

更多行人活動空間

創造社區空間

建築間距的規限或會妨礙創新設計

環境層面

提供種植樹木的空間

改善空氣流通和空氣質素

改善景觀視野、改善建築物內部和建築物之間的天然光線和通風

可能令建築物的高度或體積增加

樓宇後移

5.2.6

這項措施可減低街道峽谷效應,提供擴闊的行人道,改善空氣停滯現象及行人環境,同時能紓緩都市熱島效應。在建築物沒有後移的狹窄街道容易累積空氣污染物,損害公眾健康,在繁忙時段更會出現人車爭路的情況。

5.2.7

雖然建築物後移會有顯著的得益,但我們必須考慮如何推行以上措施,以及可能出現的負面影響,包括對發展潛力、建築設計彈性的影響,以及如給予額外總樓面面積,對建築物體積和高度的影響等。

5.2.8

如圖11所示,這項方案建議在不足15米闊的街道,把新建築發展項目由地面至15米高部分後移退入,使街道中央至建築物之間的闊度不少於 7.5米。

 

圖 11 - 樓宇後移

圖 11 - 樓宇後移   圖 11 - 樓宇後移

緊連狹窄街道的高樓妨礙空氣流通,令氣溫升高,影響整體行人環境,引致「峽谷效應」。另外,狹窄行人路令行人被逼走到行車道上。

 

樓宇後移可改善通過和環繞建築物的空氣流通,改善鄰近環境的空氣質素,並為行人締造安全優質的環境。

 

圖 11 - 樓宇後移

 

建築物後移騰出更多公共空間,可用作……

圖 11 - 樓宇後移

高密度的市區環境令空氣污染和街道擠擁,危及公眾健康和安全。建築物後移一方面改善空氣流通,減低都市熱島效應,同時提供園林和康樂空間。但由於可能要補償建築物後移的空間,建築物高度或會增加。

表 3 - 樓宇後移的利弊

 

利(得益)

弊(代價)

經濟層面

空氣流通較佳,有助優化健康生活,從而減少醫療開支

改善城市形象,吸引更多海外投資

低層單位帶來的收入(例如商店租金)減少

業主可能需要承擔公眾使用「經後移的公共空間」的保養及保險費用

社會層面

較優美的街道環境

更多行人活動空間和公共空間

讓駕駛者在轉角處有足夠視野

要求樓宇後移的硬性規定或會限制創新及靈活的設計

環境層面

改善空氣流通和空氣質素

改善街道的天然光線和通風

在建築物前加入園林設計,改善街道景觀,提供戶外活動空間,並為行人與行車路間提供緩衝

預留空間作未來擴闊道路之用

在後移範圍上方的架空結構可讓地面行人躲避風雨

可能令建築物的高度或體積增加

綠化的上蓋面積

5.2.9

此方案建議按照發展項目的地盤面積提供綠化,以改善該地區的環境。

5.2.10

在建築物不同樓層(地面、平台和天台)進行綠化可減少內部吸熱,同時提供舒適的休憩環境。地面綠化區可分隔道路和行人,改善安全和舒適程度。研究顯示,即使輕微地增加市區的綠化面積,已足以降低市區溫度最多達攝氏1度(此乃根據加拿大一項研究探討增加6%綠化對環境的影響)。屋頂綠化更可降低建築物頂樓內的氣溫最多攝氏4至5度8

5.2.11

雖然綠化的好處甚多,但我們必須考慮保養植物及提供足夠排水系統所需的費用,確保不會對建築物造成損害,尤其要考慮推行措施,以確定長遠保養綠化空間的責任誰屬。

如圖12所示,方案建議面積大於1,000平方米的地盤必須進行綠化,並劃撥20%至30%的面積,包括地面、平台和屋頂為固定綠化用地。

 

圖 12 - 綠化的上蓋面積

圖 12 - 綠化的上蓋面積

表 4 - 綠化的利弊

 

利(得益)

弊(代價)

經濟層面

減低「熱島效應」,從而降低空調開支

物業四周的綠化可提高物業價值

綠化對顧客購物行為有正面影響,吸引更多遊客,帶動當地商業活動

天台綠化能保護天台表面,延長天台的使用年期

創造綠化職位,刺激就業

建設成本增加(例如加強結構/增設防禦惡劣天氣設施的需要更大)

保養費用增加(修整園林花園、澆水等)

市區植樹可能影響地下公用設施

除非安裝雨水收集系統,否則灌溉植物會增加用水量

社會層面

創造涼快怡人、綠樹成蔭的公共空間

(植物生長茂密時)提供良好的視覺享受

綠化讓人更健康和快樂,對健康和城市美感有重大意義

提供空間進行教育、康樂和啟發性的活動

基於對禽流感的憂慮或阻擋商舖的可能性,茂密的植物未必一定受歡迎。

環境層面

紓緩都市熱島效應(減少空調用電和相關的污染和碳排放問題)

增加本地生物多樣性及野生動物數目

植物和樹木可遮蔽樓宇和混凝土覆蓋表面,有助調節市區氣候

植物可減少噪音和太陽輻射,為市區居民營造更理想的微氣候

植物吸收二氧化碳,釋出氧氣,改善空氣質素

植物及綠化區能減少雨水涇流

增加用水量、肥料和殺蟲劑等(即增加能源消耗、相關的污染及碳排放)

使用殺蟲劑、除草劑和化學肥料可能污染空氣和水

 

供思考的問題

強制性實施建築間距、建築物後移和綠化固然乃可行方法之一,但我們亦可鼓勵公眾自發性遵守這些指引。

如採用後者,政府將鼓勵新發展項目興建時自願採用這些指引,但由於缺乏法例規定或其他誘因,將不能保證發展商會採用這些指引。另一個方案是就完善生活及環保設施向發展商批出總樓面面積寬免時,規定他們遵行有關指引作為條件之一。

政府也可考慮將上述部分措施作為寬免個別項目總樓面面積的先決條件(例如增加建築物綠化,以獲得空中花園的總樓面面積寬免),或者採取更進一步的方案,要求同時實施以上三項措施,方能獲得總樓面面積寬免。政府亦可對採用可持續設計的建築物給予認證,在他們的建築物環境表現評估和評審計劃給予較高評分和鑑別標籤以作嘉許。

同時,作為持續推廣可持續建築環境措施的一部份,規劃署正進行一項「城市氣候圖及風環境評估標準可行性研究」。該項可行性研究將提供更多科學數據,以制訂一般規劃建議,以期在地區規劃層面改善熱舒適度和行人區的風環境。

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5.3 應否改變現行的總樓面面積寬免政策?

5.3.1

這次社會參與過程的另一個目的,是探討應否透過修改現行的總樓面面積寬免政策,管制樓宇體積和高度,務求在建築物用戶和鄰近社區的利益之間取得平衡。

5.3.2

假如公眾認為需要加強管制總樓面面積寬免,有數項方案可供考慮,並連同各方案的利弊簡介如下。

檢討強制性樓宇設施的總樓面面積寬免

5.3.3

強制性樓宇設施包括:每層的垃圾房和物料回收房、避火處及純粹用作放置機器或設備的空間(如泵房、電掣房、電訊及廣播設備室等)。這些設施是現代建築物的基本設施,發展商須根據最低空間要求提供這些設施。根據法例規定或行政指引,這些設施目前可獲得總樓面面積寬免。管制總樓面面積的其中一個可行方案是撤銷這些強制樓宇設施的總樓面面積寬免。以下為這個方案的利與弊:

利 (得益):

弊(代價):

減少建築物體積或高度

由於樓宇體積縮小,整體建築費用或可減少

可能減少建築物的整體可供銷售或可出租的空間

為了「節省」總樓面面積以設置其他設施,發展商可能只按最低空間要求興建機房,或會阻礙將來進行維修

土地發展潛力減少,地價可能下跌,影響公共收入

假如在沒有總樓面面積寬免的情況下,發展項目須提供同等數量的總樓面面積作強制樓宇設施之用,每個單位的業主/用戶可能須分擔更大比例的建築和保養成本。換言之,由個別業主獨享的可用空間面積或會減少

檢討停車位的供應

5.3.4

根據《建築物(規劃)規例》,附屬停車場9和相關設施(如上落貨區和入口坡道)現時並不計算在總樓面面積之內,這是由於有關設施受《香港規劃標準與準則》或個別批地條款約束。發展項目的交通方便程度和為迎合車主及各類型商貿活動對停車位的需求已屬考慮之列。然而,總樓面面積寬免可能導致建築物高度顯著增加,視乎發展項目的整體規模和性質,一棟樓高49層的建築物可能平均增加3.5層(請參閱表5和圖13)。

5.3.5

以下為削減或撤銷停車場總樓面面積寬免的利弊:

利(得益):

弊(代價):

減少建築物高度或體積可改善市區環境,亦有利周邊環境

可控制私家車擁有量,從而減少路邊空氣污染,改善公眾健康

容許地面或其他低層樓面作其他用途,改善街道景觀

由於提供較少車位,將可減低整體建築及維修成本

為建築物使用者帶來不便

停車位減少可能會引致街道上出現更多違例泊車,使交通擠塞惡化,並帶來更多噪音和環境問題

5.3.6

興建地下停車場(而不影響現時對提供停車位的規定),也是一個減少樓宇體積和高度的方案。但是開挖和處理其他結構問題的成本可能令建築成本上升。營運地下停車場所帶來的能源消耗(例如通風和照明等)亦會較高。

5.3.7

值得注意的是,進行這次社會參與過程的同時, 運輸署也展開一項研究,檢討《香港規劃標準與準則》對私人住宅發展項目興建停車場的規定。預期研究將於2009年底完成。

表 5 - 檢討停車場的供應

停車場的樓面面積可無需計入總樓面面積。根據屋宇署對97座建築物的研究顯示,就停車場批出的總樓面面積寬免佔去不少總樓面面積 (見下表)

 

總樓面面積寬免佔總樓面面積的平均百分比(%)

停車場的不計算總樓面面積佔總樓面面積的百分比(%)

住宅發展密度第一區

40%

13%

住宅發展密度第二區

67%

42%

住宅發展密度第三區

57%

32%

非住用樓宇

37%

12%

圖 13 - 不再寬免停車場的總樓面面積

不再寬免停車場的總樓面面積能減低建築物的體積和高度。然而,由於《香港規劃標準與準則》列明提供停車場的規定,不再寬免停車場的總樓面面積,或會減少可銷售的住用樓層或其他非住宅設施。

圖 13 - 不再寬免停車場的總樓面面積

註:這些情況只說明撤銷停車場總樓面面積寬免對建築物高度可能的影響。真正情況將取決於樓宇建築設計和市場因素,例如發展商可能選擇減少住宅大廈上蓋面積1.5%,以保留現有建築高度。

調整劃出空間作公用通道或擴闊道路之用的鼓勵措施

5.3.8

目前,如樓宇從路邊後移退入,騰出空間作公用通道或擴闊通道,均可享有總樓面面積寬免,稱為“額外總樓面面積”,作為樓宇騰出或交回部分面積以改善行人舒適程度和活動空間的補償。劃出的空間亦有助改善空氣流通和鄰近環境質素,這種做法非常可取。但鑑於地面空間的價值,故此有需要為放棄部分發展權的發展商作出補償。

5.3.9

位於地面的設施可獲授額外總樓面面積,而其他樓層亦可獲得寬免10 (但比例較少)。一如其他管制措施,在探討有關建議時公眾必須仔細考慮擴闊道路和開闢公用通道是否有重要價值,以及應否調整獲得的總樓面面積水平。

5.3.10

正如前文所述,改善行人環境對社區十分有利。然而,如果減少或撤銷鼓勵措施,可能減低發展商騰出地面空間的意欲。雖然此舉能有效控制樓宇高度,但同時對擴闊道路作公共用途,以改善空氣流通和街道景觀造成制肘。

檢討其他設施的總樓面面積寬免

5.3.11

一般而言,在建築環境加入綠化和完善生活設施是理想之舉。然而,有些設施(例如空中花園、露台、住客會所、設有郵箱的郵件派遞室、主要公共大堂入口上的空間、較大的升降機槽、看更及管理員設施等)只會改善樓宇本身的環境和社交設施,主要惠及樓宇用戶,對鄰近範圍則沒有太大幫助。

5.3.12

與其他設施一樣,這些設施的總樓面面積寬免會增加樓宇的總樓面面積、高度或體積。雖然令使用者更加舒適方便,但可能為鄰近範圍帶來負面影響。

5.3.13

通過總樓面面積寬免在樓宇加入這些設施時,必須小心權衡,同時亦須考慮若干設施是否應納入總樓面面積的計算之內,或者是否須就總樓面面積寬免的總額設立上限(如下文所述)。

5.3.14

整體而言,撤銷這些設施的總樓面面積寬免有以下好處:

降低樓宇高度或減少體積

由於樓宇體積縮小,整體建築成本下降

5.3.15

撤銷這些總樓面面積寬免的利弊會取決於建築物是否及如何繼續提供這些設施。請參閱表6和7。

表 6 - 檢討其他設施的總樓面面積寬免-在沒有總樓面面積寬免的情況下,提供其他設施的影響

 

在沒有總樓面面積寬免的情況下提供設施

在沒有總樓面面積寬免的情況下不提供設施

整體影響

物業成本和價值

由於可銷售的面積減少,每個住戶須分擔更大比例的開支,並且增加了須維修的設施因而可能需要繳交較高的物業管理費。

由於所提供的設施和完善生活設施惠及用戶,將來的物業價值會較高。

由於需要保養的設施較少,物業管理費較便宜。

由於用户無法受惠於有關設施和完善生活設施,將來的物業價值可能會較低。

土地使用和公帑收入

由於部分原有的可銷售空間將用以提供這些設施,土地發展潛力較低。

整體而言,需要更多樓宇(和土地)才能提供同等數量的可銷售面積。可能需要興建更多基建設施,以發展偏遠地區來提供足夠空間。

由於能夠把更多面積作銷售用途,土地發展潛力較高。

整體而言,需要較少樓宇(和土地)便能提供同等數量的可銷售空間。

表 7- 檢討其他設施的總樓面面積寬免-提供及不提供其他設施的影響

 

提供該設施

不提供該設施

特別設施

停車設施

停車設施鼓勵駕駛,可能導致噪音、交通擠塞和污染等問題,使用者/用戶亦須承擔有關設施的管理費

方便擁有汽車的用戶/訪客

沒有停車設施減低駕駛意欲,從而減少噪音/交通擠塞/污染的問題

對擁有汽車的住戶/訪客較為不便

停車位減少可能會引致街道上出現更多違例泊車,使交通擠塞惡化,並帶來更多噪音和環境問題

公共空中花園和平台花園

為住客提供較多完善生活設施

緩和熱島效應、促進空氣流通、帶走污染物,均有助改善區內環境

綠化鄰近環境,紓緩熱島效應

維持有關設施運作會令用水和資源量增加,於樓宇整體使用周期內對環境的影響較大

設施保養成本較高

為住客提供較少完善生活設施

熱島效應加劇、妨礙空氣流通、污染物積聚,均令居住環境惡化

由於毋須用水和資源來維持設施運行,於樓宇整體使用周期內對環境的影響較小

樓宇管理費用較低

露台和工作平台

為居民提供較多空間和完善生活設施

增加遮陽效果和自然通風,能減少對空調的需求,而工作平台可取代乾衣機作曬晾衣服之用,減低能源開支和減少污染

為居民提供較少空間和完善生活設施

缺乏遮陽效果和自然通風,會增加對空調的需求,因而增加能源開支和污染

遮陽篷、反射器和捕風器

增加遮陽效果和自然通風,減少對空調的需求,減低能源開支和減少污染

缺乏遮陽效果和自然通風,會增加對空調的需求,因而增加能源開支和污染。

加闊的走廊和升降機大堂

居民可享用更多和更實用的空間,出入更方便

設施(照明/通風系統等)的維修和運作會增加樓宇管理費用

居民可享用的空間較少,出入方便程度和實用程度較低

為總樓面面積寬免設上限

5.3.16

另一項管制總樓面面積寬免的建議政策機制,是為個別類型總樓面面積寬免訂立上限,或者設定整體總樓面面積寬免的上限,為新建築設計提供彈性。

5.3.17

就總樓面面積寬免的累計影響設定上限,一方面可控制樓宇高度和體積,另一方面能保留一定的彈性,並鼓勵樓宇增設建築設施以改善使用戶的生活質素。然而,劃一地限制總樓面面積寬免或會令提供某些理想的設施的意欲降低。從宏觀的層面而言,此建議或會導致市區範圍需要延伸擴大,構成其他可持續性問題。

5.3.18

我們可考慮只就發展密度較高的樓宇(如樓高12層或以上的住宅物業)設置總樓面面積寬免上限。我們亦可對住宅樓宇、非住宅樓宇和多用途樓宇設置不同的上限。委員會徵詢各界的意見,決定應否設立上限和實施的方式(作出法定還是行政管制)。

5.3.19

政府最近進行的研究建議,住宅/綜合發展項目的總樓面面積寬免整體上限(不包括額外總樓面面積和停車場)可介乎樓宇總樓面面積的25%至35%,而非住宅樓宇則介乎20%至30%。建議摘自政府最近進行的研究,僅供參考。有關理據請參閱附錄3表2。

現行總樓面面積寬免政策的建議修訂

5.3.20

法定「變通權力」和總樓面面積寬免 - 目前,建築事務監督如認為情況特殊,適宜藉書面通知准許對《建築物條例》的條文作出變通,則可行使有關條例第42條賦予的「變通權力」就若干建築項目批出總樓面面積寬免。

5.3.21

這項權力並非特別為總樓面面積寬免而設。建築事務監督可運用此權力就綠化設施和完善生活設施(如露台和空中花園)批出「獲豁免的總樓面面積」。然而,《建築物(規劃)規例》第23(3)(b)和23A條則明確賦予建築事務監督酌情權,就停車場或機房等設施批出「不計算的總樓面面積」,寬免計算這些設施的總樓面面積。同樣,《建築物(規劃)規例》第22條亦規管「額外總樓面面積」的批授事宜。

5.3.22

按法律基準就綠化設施和完善生活設施批出總樓面面積寬免,可為建築事務監督日後行使酌情權時提供更正式的基準和指引。然而,此舉較缺乏靈活性,並可能拖長未來調整總樓面面積寬免政策的程序。

5.3.23

對於應否通過行政手段(即通過建築事務監督的變通權力(酌情權))實施任何新措施或上述上限,又或應否制訂新法例強制規定總樓面面積寬免上限,值得進行公開討論。

5.3.24

正如前文所述,行政機制較具靈活性,但由於沒有法定詮釋,公眾可能難以確定發展項目的最終總樓面面積。相反,立法方案則會比較清晰肯定,但卻缺乏彈性。

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5.4 具能源效益的建築設計和裝置

5.4.1

除了通過提升樓宇服務裝置的能源效益表現以提高建築物的能源效益外,我們亦應探索其他方法,通過更有效能的建築設計以減少能源消耗。香港和世界各地現時都有多種具能源效益的建築設計,其中可在香港採用的設計或裝置例子如下:

照明系統

透過窗戶增加採用自然光,並運用適當的遮陽裝置和低能源透度玻璃,以減少吸熱;

使用導光板(把陽光反射到天花和室內空間的水平裝置或間板),以減少使用人造照明;

空調系統

使用遮陽裝置(安裝在窗戶玻璃內或外的固定或活動裝置,以減少直接或間接吸熱);

隔熱窗戶;

低輻射玻璃;

地源熱泵;

冰蓄能和吸收式製冷機;

水冷式製冷機;

區域供冷;

其他節能設計設施和裝置

具能源效益的水泵和馬達;

樓宇管理/控制系統;

園林遮蔭(利用樹木或主要園林元素提供遮蔭);

屋頂綠化(減少天台吸熱);

非吸熱屋頂(利用淺色或反光薄膜覆蓋屋頂以減少吸熱);

樓宇的聚熱量/選用物料;

牆壁和屋頂隔熱層;

被動式太陽能設計(如翼牆),以加強自然通風;和

低吸熱塗層和油漆。

圖 14 - 具能源效益的建築設計和裝置

利用建築物窗戶善用天然光 屋頂太陽能光伏板將太陽能轉化為電能,供樓宇使用

利用建築物窗戶善用天然光

屋頂太陽能光伏板將太陽能轉化為電能,供樓宇使用

善用安裝在玻璃窗內或外的固定或活動遮陽裝置,以減少直接或間接吸熱 非吸熱屋頂-利用淺色或反光薄膜覆蓋屋頂減少吸熱

善用安裝在玻璃窗內或外的固定或活動遮陽裝置,以減少直接或間接吸熱

非吸熱屋頂-利用淺色或反光薄膜覆蓋屋頂減少吸熱

天台綠化以減少吸熱 園林遮蔭-利用樹木或主要園林元素提供遮蔭

天台綠化以減少吸熱

園林遮蔭-利用樹木或主要園林元素提供遮蔭

5.4.2

此外,在樓宇加入可再生能源裝置,能有助減少對化石燃料的依賴,從而減少溫室氣體排放。

5.4.3

像其他綠化設施一樣,總樓面面積寬免可用作進一步推廣具能源效益的建築設計。正如前文提及總樓面面積上限時所述,公眾在考慮為這些設施提供總樓面面積寬免時,應作出平衡及整體的考慮。我們也可採用其他機制達到相同或類似目的,有關機制將於下文詳述。

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5.5 可供考慮政策方案的考慮因素

5.5.1

如前文所述,從多個角度而言,雖然在建築物加入綠化、完善生活和具能源效益的設施都十分可取,但有關設施可能會增加樓宇高度或體積,同時阻礙景觀視野和過度遮蔽其他樓宇,因而影響鄰近的居住環境。

5.5.2

如何能平衡加入這些設施和其相關的代價,是值得公眾討論的重要議題。在本文件中,我們概述了香港目前的情況、一些可行的設計方案和管制機制。

5.5.3

儘管管制總樓面面積寬免是其中一個解決方法,它卻非唯一的方法,我們還有其他可能適用的機制。因此,決定適當的管制範圍非常重要。我們必須考慮應否強制規定建築物提供若干設施,並把有關設施計入總樓面面積之內,又或如上文所述,應否就這些設施的總樓面面積寬免制訂上限。委員會希望所有持份者都能參與討論,以便在社會參與過程後能夠向政府提出平衡各方意見的合適建議。

5.5.4

整體而言,我們必須考慮是否需要強制規定提供部分設施;若然,應強制規定提供哪些設施,然後要考慮應否削減或不再寬免總樓面面積,及可採取哪些措施鼓勵發展商自願提供部分設施,同時評估實施總面面積寬免是否最有效的方法。

5.5.5

嘗試平衡這些方案時,我們須考慮多項因素,並仔細權衡各方利益,以歸納出理想的解決方案。可考慮的方案如下:

方案一 ─ 維持現狀: 我們繼續提供誘因鼓勵物業發展項目提供必要設施、環保設施和完善生活設施,在批出總樓面面積寬免時不施加任何發展管制。我們注意到很多持份者都關注本港樓宇高度和體積增加的問題,並日益關注空氣流通、公眾健康和都市熱島效應的影響。我們可通過現有的規劃及樓宇管制措施處理樓宇發展項目,例如檢討分區計劃大綱圖和註明發展限制。

方案二 ─ 適量修訂政策: 我們可以逐步引入適量的發展管制,控制物業發展項目所提供的必要設施及環保和完善生活設施。例如,我們可削減若干設施的總樓面面積寬免比例,同時就總樓面面積寬免設立上限。此舉既有助降低樓宇高度和縮減體積,又容許增設環保和創新設施。正如前文所述,如要提供相同水平的設施,便要佔用發展項目的部分可銷售面積。另外,由於誘因被逐步削減,在沒有總樓面面積寬免的情況下,新發展項目可能會提供較少的理想的樓宇設施。此情況固然由市場主導,在土地發展與物業價值、及建築質素與可持續性之間難免需要互相作出妥協。另一方面,也可採用其他鼓勵措施和抑制機制,例如認證/嘉許制度、修訂地價、就採用《可持續建築設計指引》或提供具能源效益設施的建築物批出總樓面面積寬免,以及徵收建築徵費等。此外,香港大部分人口只佔用本港24%的土地,因此亦可考慮放寬市區邊緣或郊區的發展密度,以紓緩本已擠逼的市區的發展壓力。

方案三 ─ 大幅修訂政策: 對發展項目引入更嚴謹的管制參數,例如不再寬免若干樓宇設施的總樓面面積、就整體總樓面面積寬免施加嚴謹的上限,以及強制規定採用《可持續建築設計指引》和提供具能源效益的設施。雖然降低樓宇高度和縮減體積能惠及鄰近環境,但卻可能使到這些珍貴土地的發展潛力未能盡用,而降低發展密度可能令現存的低密度地區承受人口密度增加的壓力。此外,這樣會導致物業提供的理想設施不足,或如建築物仍然提供這些設施,使用者便可能需要支付較現在更高昂的物業價格。

5.5.6

在考慮如何達致平衡的可持續發展時,必須考慮有助實踐目標的各種政策,包括(但不限於)第5.3和5.4節所述的政策方案。正如上述各小節所述,還有其他機制能達到相同目標,因此亦應考慮:

其他財政誘因—用於可能需要持續提供誘因的情況,例如在樓宇四周保持理想的綠化環境,或繼續維持具能源效益的機器和設備的運作。

可調整地價以反映可發展空間的價值減少。

可實施更全面的規劃管制,限制樓宇發展項目的高度和發展密度。

8

數據摘自香港特區政府建築署於2007年2月發表的《香港綠化屋頂應用研究》。

9

附屬停車場是附設於發展項目的停車場,一般以平台形式設計

10

根據《建築物(規劃)規例》,獲得的額外總樓面面積最高為指定交回地面空間的五倍或其他樓層的兩倍,作為騰出地面空間和其他樓層的補償,但以總樓面面積的20%為限。

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